10:00 - 20:00

ساعات کار ما شنبه - پنجشنبه

09122334663 - 02177725945

برای مشاوره رایگان با ما تماس بگیرید

جستجو

سرقفلی

سرقفلی

سرقفلی یکی از اصطلاحاتی است که در جامعه ما منشاء دعاوی متعددی بوده است و در خصوص میزان حدود و ثغور این مفهوم، اختلافات زیادی وجود داشته است. در مورد منشاء ایجاد سرقفلی بسیاری عرف و عادت تجاری را مبنای ایجاد این حق می دانند که قانونگذاران به تدریج این ساخته‌ی عرف و عادت را وارد متون قانونی کردند.  در ابتدا در سال 1339 این امر اتفاق افتاد و بعد در قوانین بعدی به اشکال دیگری این مسأله محقق گشت.

سرقفلی در فرهنگ فارسی

سرقفلی در فرهنگ فارسی معین به « حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند  به جهت تقدم در اجاره، شهرت، جمع آوری مشتری و …» تعبیر شده است. در فرهنگ دهخدا ذیل کلمه سرقفلی،چنین آمده است « چیزی که از کرایه دار دکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل کرایه نیست.» آقای دکتر جعفر لنگرودی در دانشنامه‌ی حقوقی ذیل کلمه سرقفلی آورده اند : سر قفلی پولی است که مستاجر ثانی (به معنی اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می‌دهد و نیز مستاجر اول به موجر (مالک) می‌دهد.

در تجارت امروز، کاردانی و سرمایه‌ تاجر و نوع کاری که انجام می‌دهد بیش از اوصاف اخلاقی او اهمیت دارد. ممکن است مشتریان کارخانه یا فروشگاهی صاحب آن را نشناسند، اما به دلیل اعتماد به نام تجارتی و فعالیت موسسه، مایل باشند که کالای مورد نیازشان را از فرآورده‌های آن تهیه کنند. در واقع، مشتریان دایم تاجر به سرمایه و کالای تجارتی و انواع آلات‌ افزار وی، بیشتر از شخصیت او علاقه و نظر دارند.

این در حالی است که کسانی که به پزشکان یا وکلا مراجعه می‌کنند، بیشتر به اعتبار، صلاحیت، حسن ‌رفتار، اخلاق و معلومات آنان نظر دارند. به همین دلیل است که باید گفت حقی که تاجر بر مشتریان خود دارد، باید در زمره حقوق مالی به حساب آید و به این نحو تاجر بتواند در آن تصرف کند و به دیگران انتقال دهد.  در واقع این حق نوعی مالکیت غیر مادی یا حقی بر مشتریان دایم و سرمایه‌ تجارتخانه است. عنصر اصلی این حق، حفظ مشتریان تاجر و امتیازی است که در اثر کار و کوشش به دست آورده است .

سرقفلی در حقوق ایران

در خصوص حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت که در عرف از آن عنوان سرقفلی نام برده می‌شود، دو قانون روابط موجر و مستأجر سال  56 و 76 وجود دارد که شرایط تحقق هر یک با دیگری متفاوت می باشد. به عنوان مثال در قرارداد اجاره ای که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 است، انتقال سرقفلی به دیگری بدون اینکه چنین حقی در قرارداد مستاجر داده شده باشد برای مالک ملک ایجاد حق تخلیه می کند و سرقفلی مستاجر نصف می گردد.

بنابراین در قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 مالک را در خصوص تخلیه ملک تجاری محدود نموده و اصل را بر این گذاشته که مالک حق تخلیه ملک تجاری را ندارد مگر اینکه دلیلی داشته باشد و دلایلی که طبق آن مالک می تواند مستأجر را بیرون کند نیز مشخص نموده است.  طبق قانون مذکور  مالک در صورتی می تواند ملک تجاری را تخلیه نماید که:

اولا : مستأجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و ملک مورد اجاره را منتقل نماید .

ثانیاً: مستأجر شغلی را در هنگام اجاره در مورد آن توافق شده را در هنگام اجاره در مورد آن توافق شده را تغییر دهد.

ثالثاً: اگر مستأجر اجاره بهای ملک را به مالک نپردازد.

رابعاً:  اگر مالک نیاز شخصی به ملک مورد اجاره داشته باشد.

خامساً: اگر ملک مورد اجاره در شرف خرابی باشد و مالک اقدامات لازم جهت نوسازی ملک را انجام دهد.

سادساً:  مالک از مستأجر تقاضای تنظیم سند رسمی کند و مستأجر از انجام این کار استنکاف ورزد.

سابعاً: در صورت تعدی و تفریط مستأجر در ملک تجاری.

در قانون مذکور در صورتی که دلیل مالک برای تخلیه ملک تجاری احداث بنای جدید و نیاز شخصی و یا تعدی و یا تفریط مستأجر باشد باید تمام سرقفلی را به وی بپردازد و در صورتی که دلیل مالک عدم پرداخت اجاره بها و یا تغییر شغل باشد نیازی به پرداخت سرقفلی به مستأجر نیست و در صورت انتقال ملک تجاری به غیر مستأجر مستحق نیمی از سرقفلی می باشد.

طبق قانون سرقفلی سال 56 در صورتی که مستأجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و به دلایلی ادامه کار در آن ملک برای وی مقدور نباشد، می تواند از دادگاه درخواست تجویز انتقال منافع به فرد دیگری را بنماید. قانون سرقفلی سال  1356 در سال 72 به بعد تغییراتی کرد . مانند اینکه در قانون سرقفلی سال 56 برای اجاره اماکن تجاری چه سرقفلی گرفته می شد چه گرفته نمی شد، سرقفلی به ملک تعلق می گرفت در حالی که در قانون سال 76 اگر این حق در قرارداد سرقفلی نوشته شود مستأجر حق سرقفلی داشت و اگر در قرارداد نوشته نمی شد سرقفلی به فرد تعلق نمی گرفت. در صورتی که قرارداد اجاره ای قبل از سال 76 تنظیم گردد مشمول قانون سرقفلی سال 56 می شود و اگر پس از سال 76 تنظیم گردد،  مشمول قانون سرقفلی سال 76 می گردد.

قانونگذار مواد 6 تا 10 قانون روابط موجر و مستاجر 76  را به مفهوم سرقفلی اختصاص داده است که:

متاثر از نظر فقهای امامیه خصوصا نظرات امام خمینی می باشد. به نظر می رسد قانونگذار ما حق سرقفلی را به تبعیت از نظر فقهای امامیه ، نوعی حق بقای در ملک و یا حق تقدم در انتفاع از ملک دانسته است و این امر از مواد 6 و 7 و 8 این قانون به راحتی قابل استنباط است. مطابق ماده 6 این قانون « هر گاه مالک ملک تجاری خود را واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.همچنین مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد».

مطابق تبصره 1 این ماده نیز « چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد».

تبصره 2 این ماده می افزاید « در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد».

مطابق ماده 10 این قانون « در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد».

موارد پرداخت سرقفلی مطابق قانون روابط موجر و مستأجر1376

1- اگر مستاجر به مالک سرقفلی پرداخته باشد:

مطابق ماده 6 این قانون « هر گاه مالک ملک تجاری خود را واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.همچنین مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد».

مطابق تبصره 1 این ماده نیز « چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد». بنابراین مطابق این قانون اگر در ضمن عقد اجاره ، مستاجر به مالک مبلغی به عنوان سرقفلی نداده باشد پس از خاتمه مدت و هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت. در حالی که مطابق قانون 56 ، اگر مستاجر سرقفلی نداده باشد پس از تخلیه می تواند حق کسب و پیشه و تجارت را مطالبه نماید.

2- انتقال حق سرقفلی به مستاجر :

مطابق تبصره 2  ماده 6 این قانون « در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد».

3- اسقاط شروط ضمن عقد عدم تخلیه و عدم افزایش اجاره بها توسط مستاجر:

مطابق ماده 7 این قانون « هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می تواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید».

4- اسقاط شرط ضمن عقد عدم واگذاری عین مستاجره به غیر مستاجر:

مطابق ماده 8 این قانون « هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید».

موارد عدم پرداخت سرقفلی مطابق قانون 1376

با توجه به ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر 76 ، در سه مورد مستاجر حق مطالبه سرقفلی نخواهد داشت :

1- پس از خاتمه مدت اجاره :

پس اگر ملک توسط مستاجر در اثنای مدت اجاره تخلیه شود دریافت سرقفلی جایز است ( ماده 6 ). لازم به ذکر است اگر مدت اجاره خاتمه یابد در برخی موارد امکان گرفتن سرقفلی وجود دارد: الف) در فرضی که مدت اجاره منقضی شده و موجر حق سرقفلی را به مستاجر انتقال داده است ( تبصره 2 ماده 6 ). ب ) در فرضی که مستاجر پس از پایان مدت اجاره حق بقای در ملک را دارد مستاجر می تواند در مقابل اسقاط حقوق خود سرقفلی دریافت کند( مواد 7 و 8 ).

2- اگر مستاجر به مالک سرقفلی نپرداخته باشد :

حکم این بند در خصوص تخلیه مورد اجاره در اثنای مدت و همچنین در پایان مدت و وجود حق بقای در ملک برای مستاجر جاری نمی شود؛ چون در موارد یاد شده مستاجر علیرغم این که به مالک سرقفلی نداده ولی برای اسقاط حق خود می تواند سرقفلی بگیرد.

3- در صورتی که مستاجر حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد:

منظور قانونگذار از حقوق ضمن عقد در ماده 9 این قانون روشن نیست و ابهام دارد.

نکته 1 :

تبصره 2 ماده 6 این قانون مربوط به حالتی است که موجر علاوه بر اجاره دادن محل کسب و پیشه به مستاجر، حق کسب و پیشه را نیز به ایشان منتقل کرده است در حالی که ماده 9 این قانون مربوط به حالتی است که مستاجر سرقفلی به موجر نپرداخته است. به این ترتیب در حالت اول مستاجر مستحق مطالبه سرقفلی به نرخ عادله روز است و در حالت دوم استحقاق مطالبه سرقفلی را ندارد. بنابراین تعارضی بین این دو حالت از قانون وجود ندارد و هر کدام در جای خود کاربرد دارد.( نظر مشورتی سال 80 ).

نکته 2:

در خصوص این که اگر مستاجر به علت تخلف از عین مستاجره تخلیه شود آیا باید سرقفلی را به نرخ عادله روز بگیرد یا خیر اختلاف نظر وجود دارد برخی معتقدند که در صورت تخلیه به هرعلتی مطابق تبصر 2 ماده 6 انجام گیرد مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد اما برخی دیگر معتقدند که تنها پس از پایان مدت اجاره و تخلیه این حق برای مستاجر وجود دارد و در صورت تخلف فقط می تواند آنچه را که به عنوان سرقفلی داده است مطالبه نماید.

سرقفلیتفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه

1- در قانون 56 حق کسب و پیشه و تجارت ناشی از توافق طرفین عقد نمی باشد بلکه شرطی است که این قانون به قرارداد اجاره تحمیل می کند و توافق برخلاف آن باطل می باشد در حالی که در قانون 76 سرقفلی ناشی از قرارداد و مبتنی بر توافق طرفین عقد است.

2-  معیار و ملاک های تعیین بهای حق کسب و پیشه با سرقفلی متفاوت است . مثلا یکی از این معیارها تعیین بهای حق کسب و پیشه بر اساس سنوات تصرف مستاجر است در حالی که در سرقفلی چنین نیست.

3- میزان و مقدار سرقفلی مشخص است ولی میزان و مقدار حق کسب و پیشه قابل محاسبه و پیش بینی نیست.

4- حق سرقفلی قابل اسقاط است اما حق کسب و پیشه در عقد اجاره قابل اسقاط نیست.

5- حق سرقفلی قابل توقیف است اما حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست.

6- حق سرقفلی قابل ضمان است اما حق کسب و پیشه قابلیت ضمان را ندارد.

7- حق سرقفلی قابل انتقال به غیر است ولی حق کسب و پیشه قابل انتقال به غیر نیست مگر در صورت صدور حکم بر تجویز انتقال منافع و یا ماذون بودن در انتقال به غیر.

8- حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی شود اما حق کسب و پیشه با تخلف ساقط می شود.

9- حق سرقفلی ذاتاً قابل اسقاط،توقیف، ضبط و ضمان است اما در مورد حق کسب و پیشه این موارد مصداق ندارد.

 مشاوره ملکی در زمینه سرقفلی

بدون ديگاه

ارسال نظر