دستور تخلیه

دستور تخلیه ، تخلیه در لغت به معنای خالی کردن جایی از اشخاص و اشیاء و در اصطلاح قانونی به معنی تخلیه ملک مورد نظر از تصرف شخص مستاجر است. یکی از مسائلی که معمولا در روابط موجر و مستاجر پیش می‎آید این است که زمان قرارداد اجاره منقضی شده اما مستاجر ملک را تخلیه نمی کند و موجر در این شرایط باید حق خود را از طریق مراجع قضایی درخواست کند. برای تخلیه ملک مسکونی که اجاره نامه آن به صورت عادی تنظیم شده و مدت اجاره نیز به پایان رسیده باشد،یکی از دو حالت زیر مفروض است:

1. تقاضای دستور تخلیه ملک
2. تقاضای حکم تخلیه ملک

دستور تخلیه

این حکم زمانی صادر می گردد که رابطه موجر و مستأجر طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣٧۶باشد و شرایط آن قانون در اجاره نامه تنظیمی رعایت شده باشد . شروط لازم برای تقاضای دستور تخلیه طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376

1. قراداد اجاره کتبی باشد.
2. در قرارداد، مدت اجاره مشخص شده باشد.
3. حداقل دو شاهد ذیل قرارداد را امضا کرده باشند.
4. مدت قرارداد منقضی شده باشد.
5.  تودیع ودیعه مستاجر در صندق دادگستری قبل از اجرای تخلیه ملک توسط موجر باید صورت پذیرد.
6.  مدارک هویتی درخواست دهنده باید ارئه شود

نحوه گرفتن دستور تخلیه

اجاره یک قرارداد موقت است که ذکر مدت در آن از شرایط اساسی به شمار می رود و عدم ذکر مدت باعث از بین رفتن اعتبار این عقد می گردد. اگر پس از پایان قرارداد اجاره ، مستاجر بدون تمدید قرارداد  اجاره از تخلیه ی ملک مورد نظر خودداری کند،صاحب خانه این حق را دارد که برای گرفتن آن در صورتی که ملک ، منزل مسکونی باشد به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کند .

• و در صورتی که ملک تجاری باشد یا در قرارداد اجاره ،حق سر قفلی واگذار شده باشد یا قرارداد مشمول قانون موجر و مستاجر سال 1356 باشد ، صاحب خانه حق دارد به دادگاه عمومی محل وقوع ملک برای گرفتن دستور تخلیه رجوع کند.
• اگر قرارداد اجاره رسمی باشد برای گرفتن دستور تخلیه باید به اداره ی ثبت اسناد رجوع شود و پس از پر کردن فرم اجراییه باید از دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن منعقد شده است درخواست صدور اجراییه شود.

 

تقاضای حکم تخلیه:

حکم تخلیه زمانی صادر می گردد که بنا به هر دلیلی نتوان به استناد قانون روابط موجر و مستأجر، دستور تخلیه را صادر کرد یعنی شرایط لازم برای صدور آن که عبارت از 1- قراداد اجاره کتبی باشد 2- در قرارداد، مدت اجاره مشخص شده باشد  3 – حداقل دو شاهد ذیل قرارداد را امضا کرده باشند .4- مدت قرارداد منقضی شده باشد، وجود نداشته باشد. در این‎گونه موارد با تقدیم دادخواست مربوطه، حکم تخلیه صادر می‎شود.

• البته گاهی شرایط صدور دستور تخلیه وجود دارد اما موجر به اشتباه تقاضای حکم تخلیه میکند و با این کار روند کار خود را طولانی تر میکند.
• دریافت حکم تخلیه مستلزم تعیین جلسه رسیدگی، صدور حکم تخلیه توسط مرجع قضایی، تجدیدنظر وتقاضای صدور اجرائیه خواهد بود لذا نسبت به دستور تخلیه زمان بیشتری خواهد برد.
• حکم تخلیه بر خلاف دستو تخلیه که قطعی است ظرف 20 روز قابل تجدید نظر خواهی میباشد.

در این مقاله سعی بر این بوده است که با بیانی ساده و عملی چگونگی انجام دستور تخلیه به نمایش  کشیده شود اما به توجه به اینکه دستور تخلیه دارای برخی نکات خاص می باشد که در هر پرونده متفاوت است لذا بهتر است قبل از هرگونه اقدام حقوقی از وکلای خبره این امر مشاوره اخذ نمایید.

نویسنده: فاطمه بیات (وکیل پایه یک دادگستری)