10:00 - 20:00

ساعات کار ما شنبه - پنجشنبه

09122334663 - 02177725945

برای مشاوره رایگان با ما تماس بگیرید

جستجو

خلع ید

خلع ید

خلع ید از جمله جرائمی است که در دادگاه ها بسیار به چشم می خورد و عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.نحوه طرح دعوی نیز به این نحو است که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود، حق خود را مطالبه می‌کند.

بنابراین هرگاه کسی از راه عدوان (تجاوز، خصومت، دشمن) بر حق دیگری استیلا (غلبه، تصرف) پیدا کند، خواه این استیلا به عمد انجام شود یا ندانسته و با حسن نیت؛ و خواه غاصب به زیان مالک از حق دیگری منتفع شود و یا هیچ سودی از آن نبرد، به حکم قانون موظف است که عین مال مغصوب را به مالک برگرداند. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است. مقصود از اثبات ید بر مال غیر، موردی است که شروع استیلا به اذن مالک باشد ولی بدون مجوز ادامه یابد. مانند شخصی که پس از مطالبه ی مالک نیز مال او را در تصرف خود نگاه می دارد و از اعاده آن خودداری می نمایند.

شرط

شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند. در صورتی نیز که فرد واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را در دادگاه  مطرح کند.

خلع ید و ارکان دعوای

ارکان دعوای خلع ید

دعوای خلع ید دارای ارکان چهارگانه است که برای طرح دعوی خلع ید، دادگاه باید وجود تمام این ۴ رکن را بررسی نماید. این ارکان در واقع شرایط خلع ید و صحت و سقم آن را مشخص می کند. اهمیت این ارکان به حدی است که در صورتی که تنها یک حکم صدق نکند، امکان ادامه پرونده در مراجع قضایی وجود ندارد. این ارکان بر اساس نظر حقوقدانان و رویه قضایی مشخص شده است زیرا در قانون، ارکانی برای اقامه این دعوا در نظر گرفته نشده است. در ادامه به شرح این ارکان خلع ید می پردازیم.

1– غیرمنقول بودن مورد دعوا

بر اساس نظریه اغلب حقوقدانان، دعوی خلع ید تنها می تواند در مورد اموال غیر منقول مطرح شود. بنا بر این نظریه برای استرداد اموال منقول باید اقدام به طرح دعوی استرداد مال نماید. اداره حقوقی قوه قضیه نیز موافقت خود را با این عقیده در نظریه شماره ۷/۳۸۷۵ مصوب ۷ دیماه ۱۳۶۲ بیان نموده است.

2- استیلاء مدعی علیه و وضع ید وی

برای اقامه دعوی خلع ید طبق ماده ۳۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی، لازم است فعل غصب اتفاق افتاده باشد. در اینجا منظور از ید، تصرف غیر قانونی و تسلط بر مال غیر است. این ملاک، عرفی است و به صورت ثابتی قابل اثبات نیست. در عرف، زمانی فعل غصب به وقوع می پیوندد که متصر، به قصد تصرف وارد ملک شده باشد. تصرف مال می تواند توسط یک نفر واحد بوده یا با شراکت چند نفر صورت پذیرد.

 اگر فرد پس از تصرف مال، آن را به فرد دیگری واگذار نماید، در صورت اطلاع فرد تحویل گیرنده از غصبی بودن مال، دعوی خلع ید علیه وی نیز اقامه می شود. برای تحقق این مورد از ارکان خلع ید، خواهان باید علاوه بر اثبات مالکیت خویش، تصرف متصرف و استیلای وی را نیز اثبات کند. اگر استیلای متصرف به منظور خارج کردن مال از تصرف دیگران و منافع شخصی باشد، تسلط و تصرف مال توسط وی قابل اثبات است.

3- اثبات عدوانی بودن تصرف

عدوانی بودن تصرف، به منظور غیر قانونی بودن آن شرط لازم برای اثبات فعل غصب است. عدوانی بودن در قانون آیین دادرسی مدنی تعریف خاصی ندارد. این امر بیشتر با مشاهده تعدی متصرف به احکام قانونی احراز می شود. بنابراین نتیجه می گیریم غصبی بودن استیلاء امری است که بدون اذن قانون انجام شده باشد. غاصب کسی است که با فرض مالکیت بر مال دیگری (عمدی یا سهوی) تسلط پیدا نماید. بنابراین خریدار ملک غصبی نیز بنابر قانون غاصب محسوب می شود.

عدم اعتراض و سکوت مالک بر غصب مال خویش توسط متصرف، دلیلی بر رضایت وی بر تصرف مالش نمی شود. رضایت وی زمانی محرز می شود که استیلای متصرف را بنا بر اراده خودش به عنوان مالک عنوان نماید. متصرف در صورتی از حقوق قانونی برخوردار است که تصرفش قانونی باشد، در غیر اینصورت تصرف وی عدوانی محسوب شده و وی حقی در برابر مال ندارد.

4- مالکیت اقامه کننده دعوا (خواهان)

یکی از ارکان خلع ید که از اهمیت بالایی برخوردار است، اثبات مالکیت خواهان است. در اثبات مالکیت خواهان باید به رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ اول دیماه ۱۳۸۳ و ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت توجه داشت. بر اساس مواد ۴۶-۴۸ قانون ثبت، در صورتی که ملک فاقد شماره ثبتی باشد امکان استماع دعوی خلع ید وجود ندارد. همچنین سند رسمی برای ملک باید وجود داشته باشد.

تفاوت خلع ید یا تصرف عدوانی و تخلیه ید

لازم به ذکر است که دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشا دعوای خلع ید، غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد. این در حالی است که در تخلیه، قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست. در اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن، مالکیت عین ملک نیز شرط نیست و همین که فرد مالک منافع باشد، کفایت می‌کند.

 در خصوص دعوای تصرف عدوانی نیز باید گفت که این دعوی به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است. در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) وجود ندارد و همین که سبق تصرف خواهان و لحوق (پیوستن) تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود، کافی است.اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری اختلاف نظر وجود دارد. عده‌ای مالکیت را شرط می‌دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می‌دانند که رویه قضایی نظر نخست یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است.

چگونگی طرح و رسیدگی  دعوای خلع ید در محاکم حقوقی    

1-مبنای حقوقی دادخواست در دعوای خلع ید

 اگر ملکی اعم از زمین، خانه، آپارتمان یا مغازه که دارای سند رسمی است بصورت غیرقانونی در تصرف شخصی غیر از مالک باشد،کسی که سند مالکیت به نام اوست، می تواند برای تخلیه ملک،دعوای خلع ید مطرح کند. همچنین اگر ملک مشاعی در تصرف برخی از مالکین باشد،سایر مالکین می توانند برای تخلیه ملک،دادخواست خلع ید را علیه شرکائی که ملک در تصرف آنها است، تقدیم کند.

2- طرفین دعوای خلع ید

مالک ملک می تواند به عنوان خواهان، علیه متصرف غیر قانونی ملک بعنوان خوانده اقامه دعوا کند و از دادگاه، رفع تصرف غیر مجاز خوانده را به همراه تحویل ملک تقاضا کند.

3- مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید

طبق آئین دادرسی مدنی،کلیه دادخواست های راجع به ملک، باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.

4- هزینه دادرسی خلع ید

دعاوی خلع ید بر عکس دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت ممانعت از حق، جزء دعاوی مالی محسوب می شود. هزینه دادرسی در این گونه دعاوی بر پایه مبلغ مشخصی نیست و هزینه دادرسی این پرونده بر پایه ی ارزش معاملاتی (قیمتی در آن منطقه معامله می شود) املاک در هر شهر و منطقه محاسبه می‌شود.

5- صلاحیت مرجع رسیدگی کننده

مطابق با ماده12 قانون آئین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت ، مزاحمت ، ممانعت از حق ، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است ، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد .  بدیهی است با توجه به اینکه قابلیت تجدیدنظرخواهی رای صادر بر اساس تقویم خواسته تعیین می شود ، دعوی از حیث معیار صلاحیت و قابلیت تجدیدنظرخواهی همان است که خواهان در دادخواست خود به عنوان تقویم خواسته معین نموده است و اگر خواهان خواسته خود را کمتر از سه میلیون ریال تقویم نماید ، رای صادره قطعی و غیر قابل تجدید نظر می باشد .

لازم به ذکر است در این دعوی ارسال دادخواست به مرجع ذی صلاح از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضائی صورت می گیرد . جهت مراجعه به این دفاتر همراه داشتن مدرک شناسایی جهت احراز هویت و سند مالکیت و وکالتنامه ( در صورتی که دعوی از جانب وکیل دادگستری مطرح می گردد ) و همچنین کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه  دادرسی ، الزامی است.

مراحل دادرسی در پرونده خلع ید

1- به منظور تطبیق موضوع مالکیت رسمی خواهان با مورد تصرف خوانده و احراز تصرف وی در ملک مورد اختلاف و بیان حدود اربعه و میزان تصرفات توام با ترسیم کروکی، قرار کارشناسی توام با قرار فوق در تصمیم بعد از اولین جلسه دادگاه صادر می گردد.(ماده ۲۵۷ق.آ.د. م)

2- آنگاه بعداز صدور قرار جهت امر ابلاغ تودیع حق الزحمه کارشناس، وقت نظارت تعیین می گردد.

3- چنانچه در وقت مقرر دستمزد کارشناس پرداخت نگردید با رعایت ماده ۲۵۹ ق.آ.د.م قرار ابطال دادخواست صادر میگردد.

4- در صورت پرداخت دستمزد وقت دیگری جهت اجرای قرار تحقیق و معاینه محل توام با کارشناسی تعیین و طرفین و کارشناس و عضو مجری قرار دعوت و موضوع قرار تفهیم می گردد.

5- آنگاه وقت نظارت جهت وصول نظریه کارشناس تعیین می شود (ماده ۲۶۰ق. آ. د.م)

6- به محض وصول نظریه کارشناسی دادگاه وقت نظارت تعیین میکند و به طرفین ابلاغ می نماید تا ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه و با ملاحظه نظر کارشناس، چنانچه مطلبی دارند نفیا یا اثباتا به طور کتبی اظهار نمایند.

7- هر گاه به نظریه کارشناس از سوی طرفین اعتراض وارد نگردید و نظریه نیز با اوضاع و احوال معلوم و محقق مورد کارشناسی مطابقت داشته باشد، دادگاه اقدام به انشاء رای می نماید(ماده ۲۲ ق.آ .د.م)

نحوه اجرای رأی در خلع ید

بعد از اینکه حکم خلع ید قطعی شد، مطابق قواعد عمومی آئین دادرسی مدنی،اجرائیه صادر و به متصرف ابلاغ می شود که ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به خلع ید اقدام کند. در صورت تداوم تصرف از سوی محکوم علیه،اجرای احکام از طریق ضابطین قضائی،اقدام به تخلیه ملک می کند.

خلع ید از ملک موروثی یا مشاع

به موجب ماده 43 قانون مدنی “در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است”

با اینکه به نظر می رسد بر اساس این ماده قانونی مبحث خلع ید از املاک موروثی انجام پذیر است ولیکن در آخرین جمله از این قانون آمده است که تصرف مشمول مقررات املاک مشاعی است که منظور اذن سایرین شرکا در این ملک مشاعی است که در مفاد قانونی 576 و 582 آمده است.

به منظور وضوح بیشتر در این قانون می توان از رای مشورتی اعلام شده از طرف اداره حقوقی قوه قضائیه مورخ ششم بهمن هفتاد و هفت به شماره 7/8358 به عنوان شاهد استفاده نمود که در آن به صراحت اعلام شده که با توجه به اینکه استفاده از ملک باید به اذن سایرین شرکا باشد اگر هر شریک بدون اذن و مشورت دیگران در ملک تصرفی ایجاد نماید هر کدام از شرکا می توانند در مورد آن دعوی خلع ید بنمایند.

در مورد ملک مورثی نیز به شکل مشابه برخورد می گردد و هر کدام از وراث در جزء جزء مال شریک هستند و به این ترتیب به عنوان شریک در مال می توانند درخواست خلع ید و یا به عبارتی درخواست خلع ید از ملک موروثی را بنمایند.

سایر نکات مهم در مورد دعوای خلع ید

  • چنانچه ملکی به ثبت نرسیده و قانون ثبت هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالکیت برای احراز مالکیت خواهان موضوعیت ندارد. حکم قطعی محکمه دال بر اثبات مالکیت پیوست دادخواست می‌شود.
  • چنانچه خواهان با ارایه سند عادی در چنین املاکی مدعی مالکیت شده و تقاضای خلع ید کند، دادگاه به هر دو موضوع رسیدگی و پس از احرز مالکیت حکم به خلع ید صادر می‌کند و چنانچه ملک به ثبت رسیده اما سند رسمی به نام خواهان نباشد، وی می‌تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را توام با خلع ید مطرح کند.
  • مرجع رسیدگی‌کننده پس از احراز صحت وقوع بیع، ضمن الزام به تنظیم سند، حکم بر خلع ید را نیز صادر می‌کند.
  • مالک ملک مشاعی به تنهایی می‌تواندعلیه غاصب، دعوی خلع ید طرح کند.
  • صدور حکم خلع ید از شریک نیز قابل تصور است، زیرا طبق مواد ۳۵۰ و ۳۶۲ قانون مدنی، بیع اموال مشاع تجویز شده و از آثار بیع صحیح، قبض و اقباض مبیع و ثمن است که در اینجا، اقباض به معنای تخلیه و خلع ید است.
  • از سوی دیگر تصرفات شریک در مال‌الشرکه بدون رضایت شریک دیگر ممنوع است که نحوه اجرای آن در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بیان شده است اما گاهی به جای خلع ید در اینگونه دعاوی، خواسته وضع ید یا تسلیط ید بیان می‌شود.
  • خلع ید ملک غصبی و تحویل آن به مالک قانونی بدون قلع و قمع مستحدثات امکان‌پذیر نیست و تا زمانی که بناهای غیر مجاز نیز قلع و قمع نشده باشد، تصرفات غاصبانه متجاوز ادامه پیدا کرده و خلع ید محقق نمی‌شود. (نظر دیوان عالی کشور مستفاد از مواد ۳۱۳ و ۳۱۴ قانون مدنی)

 

مشاوره در زمینه ملکی 

۲ نظر

  • Avatar
    عطار محمدی
    پاسخ ۱۳۹۸-۱۲-۱۶ در ۷:۰۱ ب٫ظ

    مطالب شما بسیار عالی و کاربردی هستند ممنون از محتوای خوبی که منتشر می کنید

  • Avatar
    مطهره اعرابی
    پاسخ ۱۳۹۸-۱۲-۲۱ در ۱۲:۲۶ ب٫ظ

    با ارزوی موفقیت برای شما

ارسال نظر